Antes de visitar imóveis e simular financiamentos, há uma etapa que decide o sucesso de toda a jornada: o planejamento financeiro. É ele que define quanto você precisa juntar, quanto consegue pagar por mês e quando estará pronto para comprar sem comprometer o seu orçamento.
Neste guia, você vai entender quanto de entrada é preciso para comprar o primeiro apartamento em 2026, quais custos planejar além dela, como juntar esse valor e como organizar as finanças para chegar à compra com segurança.
Quanto você precisa juntar no total
Muita gente pensa apenas na entrada e se esquece de que a compra tem outros custos. Na prática, você precisa planejar dois grandes blocos:
- A entrada: em geral, a partir de 20% do valor do imóvel, já que é possível financiar até 80%.
- Os custos da compra: somam, em média, de 4% a 5% do valor — ITBI, escritura e registro em cartório, além de mudança e ajustes iniciais.
Ou seja, para um imóvel de R$ 300 mil, o planejamento realista gira em torno de R$ 60 mil de entrada mais cerca de R$ 12 mil a R$ 15 mil de custos. Saber disso desde o início evita o susto que trava muita gente na reta final.
A entrada: quanto e por que ela importa
A entrada é a parte do imóvel que você paga com recursos próprios ou com o FGTS. Quanto maior ela for, melhor: você financia um valor menor, paga menos juros ao longo do contrato e aumenta as chances de aprovação do crédito. Uma entrada robusta também pode destravar taxas mais baixas.
Por isso, sempre que possível, vale juntar um pouco mais do que o mínimo. Cada real a mais na entrada é um alívio nos juros que você deixaria de pagar nos anos seguintes.
Os custos além da entrada
Reserve uma quantia separada para os custos que aparecem no fechamento e logo após:
- ITBI: imposto municipal de transmissão, em torno de 2% a 3% do valor;
- Escritura e registro: taxas de cartório, com 50% de desconto no registro para quem compra o primeiro imóvel pelo SFH;
- Mudança e ajustes: transporte, pequenos reparos e mobília básica;
- Primeiros custos fixos: condomínio e IPTU dos primeiros meses.
Incluir esses valores no plano desde o começo é o que diferencia quem compra tranquilo de quem é pego de surpresa.
Quanto cabe no seu bolso por mês
O segundo pilar do planejamento é a parcela. A referência do mercado — e um bom limite de prudência — é não comprometer mais que cerca de 30% da renda familiar mensal com a prestação. Calcule sempre pela renda líquida, não pela bruta.
Uma boa prática é fazer um “ensaio”: durante alguns meses antes de comprar, guarde o valor que seria a parcela. Se couber na rotina sem aperto, é um forte sinal de que você está pronto. Se pesar, talvez seja hora de ajustar o valor do imóvel ou esperar mais um pouco.
Como juntar a entrada
Construir a entrada é um projeto, e todo projeto fica mais fácil com método:
- Defina a meta e o prazo: saiba quanto precisa juntar e em quanto tempo;
- Monte um orçamento: acompanhe receitas e despesas e identifique onde dá para economizar;
- Automatize a poupança: separe um valor fixo todo mês, assim que receber, antes de gastar;
- Faça a reserva render: mantenha o dinheiro em uma aplicação segura e de liquidez, para não perder valor enquanto junta;
- Some o FGTS: ele pode entrar na composição da entrada e acelerar bastante o objetivo.
O papel do FGTS
O FGTS é um dos maiores aliados de quem compra o primeiro imóvel. Ele pode compor ou até cobrir integralmente a entrada, desde que você cumpra requisitos como ter ao menos três anos de trabalho sob o regime do fundo e não possuir outro imóvel na cidade onde mora ou trabalha. Casais podem somar o saldo dos dois para reforçar a entrada. Consultar o seu saldo é um ótimo primeiro passo do planejamento.
Não esvazie a sua reserva de emergência
Um erro comum é usar absolutamente tudo na entrada e ficar sem nenhum colchão financeiro. Comprar o imóvel e zerar as economias é trocar uma segurança por uma preocupação. Mantenha uma reserva de emergência mesmo depois da compra — ela é o que protege você de transformar um imprevisto em uma dívida.
Organize dívidas e score antes de comprar
A saúde financeira também conta na aprovação. Antes de pedir o financiamento, quite ou renegocie dívidas em aberto, mantenha o nome limpo e evite assumir novos compromissos pesados (como parcelar um carro) pouco antes de comprar. Um bom histórico de crédito aumenta as chances de aprovação e pode render condições melhores.
Passo a passo do planejamento
- Estime o valor do imóvel que pretende comprar;
- Calcule a entrada (a partir de 20%) e os custos (4% a 5%);
- Defina quanto pode pagar por mês, dentro de até 30% da renda;
- Consulte seu saldo de FGTS;
- Crie uma meta de poupança com prazo e automatize os aportes;
- Organize dívidas e cuide do score;
- Simule o financiamento para validar o plano com números reais.
Checklist do planejamento
- Sei o valor aproximado do imóvel que quero;
- Calculei a entrada e os custos da compra;
- Defini uma parcela dentro de até 30% da minha renda líquida;
- Consultei meu saldo de FGTS;
- Tenho uma meta de poupança com prazo e aportes automáticos;
- Mantenho (e vou preservar) uma reserva de emergência;
- Organizei minhas dívidas e cuidei do meu score.
Perguntas frequentes
Quanto preciso de entrada para comprar o primeiro apartamento? Em geral, a partir de 20% do valor, já que se financia até 80%. O FGTS pode cobrir parte ou toda a entrada.
Quanto reservar além da entrada? De 4% a 5% do valor para ITBI, escritura e registro, além de uma quantia para mudança e os primeiros custos fixos.
Qual o limite saudável de parcela? Cerca de 30% da renda familiar mensal, calculada pela renda líquida.
Posso usar o FGTS para a entrada? Sim, desde que cumpra os requisitos, como três anos de FGTS e não possuir imóvel na cidade onde mora ou trabalha.
Coloque seu plano em prática
Planejar é o que transforma o sonho do primeiro apartamento em uma meta com data. No Primeiro AP, você pode simular o financiamento e descobrir, hoje, quanto de entrada precisa e qual valor de imóvel está ao seu alcance. Comece agora a organizar a sua compra com segurança.
